Sachwertverfahren

Sachwertverfahren

Sachwertverfahren – eine klassische Methode der Wertermittlung

In Deutschland stellt neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren das Sachwertverfahren eine in der Praxis der Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständigen klassischen Methode zur Wertermittlung dar. Im Sachwertverfahren geht es im Wesentlichen darum, die eventuell anfallenden Kosten für eine Wiederherstellung bzw. Renovierung der zu bewertenden Immobilie einzuschätzen.

In der Regel setzen Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige das Sachwertverfahren bei Immobilien, die nicht der Vermietung dienen sollen ein. In der Praxis werden die Immobiliengutachter das Sachwertverfahren entsprechend hauptsächlich für die Wertermittlung bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen einsetzen. Das Sachwertverfahren ist entsprechend als maßgebendes Wertermittlungsinstrument anzusehen, aus dem der Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständige den jeweiligen Verkehrswert einer Immobilie ableiten kann.

Der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige stützt sich in seinen Berechnungen auf die für das Sachwertverfahren vorgegebenen, rechtlichen Vorgaben, welche in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt werden. Die WertR und die ImmoWertV stellen damit die Grundlage für alle Bewertungsverfahren in der Praxis des Immobiliensachverständigen und Immobiliengutachters dar.

Grundsätzlich kann der Immobiliengutachter mittels Sachwertverfahren den Wert von bebauten Grundstücken beziffern. Die Berechnung des Sachwertes beruht im Wesentlichen auf zwei Werten, die der Immobiliengutachter getrennt voneinander beurteilt.

Unter Berücksichtigung der Erschließungskosten wird zunächst der Bodenwert ermittelt. Der Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständige berücksichtigt zudem den Gebäudesachwert. Darin enthalten ist der Bauwert, der sowohl die Baunebenkosten als auch den Wert der Außenanlagen berücksichtigt.

Für die Sachwertermittlung haben Nachweise und Angaben zum Bodenwert, Baubeschreibungen sämtlicher Außenanlagen und Gebäude auf dem Gelände, Baujahr der Bauwerke, Grundstücksgröße, Auskünfte über eventuelle Reparatur- und Instandhaltungsrückstaue, Beschreibungen der Grundstücksangaben und Bodenbeschaffenheit, Informationen zu betrieblichen Anlagen und Einrichtungen sowie Daten über den umbauten Raum sind für den Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen von Relevanz.

Äußerst gewissenhaft muss der Immobiliensachverständige und Immobiliengutachter bei der Festlegung und Beurteilung des realen Objektsachwertes vorgehen. Dabei handelt es sich um eine diffizile Angelegenheit, da der Immobiliengutachter Wert und Kosten des Gebäudes exakt ermitteln und in der Wertermittlung gegenüberstellen muss.

Das Sachwertverfahren stellt in Bezug auf den Bestand ein rein rechnerisches Prüfverfahren dar. Zudem ist es wichtig, dass der Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter weitere, notwendige Wertbeeinflussungen wie Instandhaltungsnotwendigkeiten und Abnutzung, welche den Bezug auf den Zustand des Gebäudes wichtig sind, zu analysieren. All diese Faktoren müssen in die Wertermittlung des Immobiliengutachters mit einfließen, um einen korrekten Sachwert zu ermitteln. Zudem müssen auch das Baujahr, die Restnutzungsdauer der Immobilie und die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie in die Sachwertverfahrenskalkulation des Immobiliengutachters mit einfließen. Den eigentlichen Sachwert der Immobilie erhält der Immobiliensachverständige bzw. der Immobiliengutachter erst, wenn alle diese Faktoren bestimmt und beurteilt wurden.

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