Einheitswert

Der Begriff „Einheitswert“ begegnet dem Verbraucher häufig im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung. Gemeint ist damit der Wert, der Erbschaftssteuer, Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Vermögenssteuer und Gewerbesteuer vereinheitlicht. Dem Immobiliensachverständigen dient der Einheitswert als Grundlage für eine gleichmäßige Besteuerung.

Gemäß § 19 Abs.1 BewG Bewertungsgesetz für inländischen Grundbesitz werden in Deutschland für die Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen, Betriebsgrundstücken und sonstigen Grundstücken Einheitswerte festgelegt. In der Regel weichen die Einheitswerte, die gemäß den jeweiligen gesetzlichen Vorgaben in einem schematischen Verfahren festgelegt werden, vom tatsächlichen Grundstückswert ab. Bei der Anwendung des Einheitswertes muss der Immobiliensachverständige innerhalb der Grundstückswertermittlung bedenken, dass die Hauptfeststellungszeitpunkte für die derzeit angewendeten Einheitswerte 1935 bzw. 1964 lagen. Somit sind die Wertverhältnisse, die die Basis bildeten, als nicht mehr zeitgemäß anzusehen.

Der Einheitswert hat aber trotzdem auch heute für den Immobiliensachverständigen eine Bedeutung, wenn folgende Steuerarten vereinheitlicht werden sollen:

  • Gewerbesteuer: Für Betriebsgrundstücke wird der Gewerbeertrag um 1,2 % des Einheitswerts gekürzt. Für die Berechnung, die eine doppelte Belastung mit Gewerbe- und Grundsteuer vermeiden soll, muss von 140% des Einheitswerts ausgegangen werden.
  • Grundsteuer: Zur Ermittlung des Einheitswerts wird ein Grundsteuermessbetrag, der durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl ermittelt wird, herangezogen.

Durch den Immobiliengutachter muss bei der Wertermittlung zunächst berücksichtigen, welche Art von Immobilie bewertet werden soll. Bei forst- und landwirtschaftlichen Flächen bilden der Wirtschaftswertanteil und der Wohnbereichswert zusammen den Einheitswert. Entsprechend der Grundstücksflächennutzung müssen recht komplizierte Einzelregelungen beachtet werden. In Sachen Grundstücksvermögen und Ermittlung des Einheitswerts muss zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden werden. Die Grundstücksart ist bei bebauten Grundstücken maßgebend. Zudem gibt es für Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentum sowie Bauwerke auf fremdem Boden besondere Regelungen. All diese Faktoren müssen vom Immobiliensachverständigen bei den üblichen Wertermittlungsverfahren wie Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren berücksichtigen, wenn er auf Einheitswerte zurückgreifen will.