Due Diligence

Due Diligence

Immobilienwerte ermitteln mittels Due Diligence

Zunächst wird innerhalb des Due Diligence Verfahrens eine Analyse aller organisatorisch mit der Immobilie verflochtenen Kriterien notwendig. Bei Betreiberimmobilien werden Immobiliengutachter Due Diligence nutzen, sofern die Immobilien als Erwerbsobjekte gelten. Auf die jeweilige Betreibergesellschaft werden vom Immobiliensachverständigen sämtliche Prüfungsvorgänge angewandt, die mit der Finanzierung, der Organisation, dem Personal und dem Management des Betreibers in Zusammenhang stehen. Alle Aspekte sind, in struktureller und vertraglicher Hinsicht vom Immobiliengutachter zu prüfen.

Bei Erwerbsobjekten und Spezialimmobilien, auf denen Altlasten liegen können, ist zusätzlich eine Umweltanalyse vom Immobiliensachverständigen durchzuführen. Handelt es sich um ein militärisch oder petrochemisch genutztes Grundstück, so muss der Immobiliengutachter in jedem Fall eine Umweltanalyse in Betracht ziehen. Der Immobiliensachverständige wird alle Ergebnisse der verschiedenen Prüfdisziplinen bei der Einschätzung des Marktwertes der Immobilien berücksichtigen. Der vom Immobiliengutachter ermittelte Immobilienwert stellt aber nicht den tatsächlich anzusetzenden Kaufpreis dar. Der Kaufpreis wird häufig von zusätzlichen, subjektiven Umständen beeinflusst.

Ein Immobiliengutachter bzw. Grundstückssachverständiger versucht, einen möglichst präzisen Marktwert für die jeweilige Immobilie zu ermitteln. Jedoch gibt es auch Fälle, bei denen eine unklare Wertlage bei Immobilien vorliegt. In diesen Fällen muss der Immobiliengutachter auf eine Wertspanne zurückgreifen, die aus dem Best-Case- und dem Worst-Case-Szenario zusammengesetzt ist. Der Immobiliengutachter wird bei der Wertermittlung einer Immobilie auf ein internationales oder nationales Verfahren zurückgreifen, welches zu den gängigen gehört. Für welches Verfahren sich der Immobiliensachverständige entscheidet, ist abhängig von der Immobilienart und den Erwartungen des Auftragsgebers, bei dem es sich sowohl um einen Investor oder eine Bank handeln kann.

Der gesamte Analyseverlauf und alle Ergebnisse der Due Diligence werden vom Immobiliengutachter in einem schriftlichen Bericht zusammengefasst. Die bauliche und technische Analyse der Immobilie wird zusätzlich durch eine umfassende Fotodokumentation untermauert. Alle Informationen, die der Immobiliensachverständige zusammenträgt, erhält der Auftraggeber als Basis für ein präventives Konfliktmanagement, um eventuelle Risiken im Vorfeld der entsprechenden Mietvertrags- oder Kaufvertragsgestaltung auszuschließen.  Ferner zeigt die Marktanalyse mögliche Wirtschaftsentwicklungen auf. Diese können die Performance der Immobilie mittelbar beeinflussen. Der Immobiliengutachter kann aus den Analyse-Ergebnissen ein Rating für die Immobilie ableiten, welches für den Auftraggeber sehr aufschlussreich sein kann.

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