Bedarfsbewertung

Bedarfsbewertung

Bedarfsbewertung durch den Immobiliensachverständigen

In §§ 138 ff. BewG hat der Gesetzgeber für den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts für die Bedarfsbewertung zugelassen. Bei den Immobiliensachverständigen findet diese Öffnungsklausel zur Überbewertungsvermeidung häufig bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken sowie auch bei der Bewertung von bebauten Grundstücken Anwendung.

An Stelle des Grundbesitzwertes wird der vom Immobiliensachverständigen bzw. Immobiliengutachter ermittelte Verkehrswert festgehalten du für die Besteuerung zugrunde gelegt. Die Finanzverwaltung wird allerdings den vom Immobiliengutachter festgelegten Wert nicht unbedingt automatisch anerkennen.

Der Immobilieneigentümer kann den niedrigeren Verkehrswert durch die Hinzuziehung eines vereidigten, öffentlich bestellen Immobiliensachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder anhand der örtlich erstellten Gutachten von zuständigen Gutachterausschüssen nachweisen. Ein innerhalb des Vorjahres im gewöhnlichen Geschäftsverkehr oder nach dem Besteuerungszeitpunkt erzielte Kaufpreise für das Bewertungsgrundstück können ebenfalls als Nachweise dienen.

Der Immobiliensachverständige bzw. der Immobiliengutachter muss grundsätzlich die Grundsätze der Verkehrswertermittlung aus der Wertermittlungsverordnung WertV und der Wertermittlungsrichtlinien WertR bei der Erstellung eines Gutachtens berücksichtigen. In der Regel werden zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertgefahren, welches in §§ 13 und 14 WertV geregelt wird, das Ertragswertverfahren, welches in §§ 15 bis 20 WertV geregelt wird, das Sachwertverfahren, welches in §§ 21 bis 25 WertV geregelt wird, oder eine Kombination aus den verschiedenen Verfahren vom Immobiliensachverständigen bzw. Immobiliengutachter für die Wertermittlung verwandt. Welches Verfahren konkret in Betracht kommt, muss der Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter im Einzelfall entscheiden. Im jeweiligen Einzelfall müssen die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblichen Gepflogenheiten berücksichtigt werden.

In der Regel werden für die Bodenwertermittlung die Bodenrichtwerte der örtlichen Gutachterausschüsse genutzt. Alle zwei Jahre werden regelmäßig die Bodenrichtwerte in den einzelnen Richtwertzonen neu bewertet. Für jeden Immobiliensachverständigen bzw. Immobiliengutachter stellen diese Listen der Gutachterausschüsse ein wichtiges Utensil für die Bewertung dar. Für die Bedarfsbewertung des Verkehrswerts ist der Rohertrag ein wichtiger Wert.  § 17 WertV regelt die Richtlinien zum Rohertrag der ordnungsgemäßen und zulässigen Nutzung bzw. Bewirtschaftung erzielbaren Grundstückseinnahmen wie Pachten und Mieten. Um diesen Rohertrag zu ermitteln, wird der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige neben dem tatsächlichen Ertrag auch die nachhaltig erzielbaren Erträge berücksichtigen. Immobilieneigentümer sollten daher grundsätzlich das Fachwissen der Immobiliengutachter nutzen, um von vorne herein steuerrechtlichen Problemen aus dem Weg zu gehen.

Haben Sie Fragen? Kontaktieren Sie uns!