Bebaute Grundstücke und der Bodenwert

Für die Berechnung des Bodenwerts bei unbebauten Grundstücken werden vom Immobiliensachverständigen feste Regeln angewandt. Diese Regeln können bei der Berechnung des Bodenwerts für bebaute Grundstücke natürlich nicht angelegt werden, da hier noch zusätzliche Kriterien wichtig sind.

Für unbebaute Grundstücke wird grundsätzlich das Vergleichswertverfahren angewandt und nur der reine Bodenwert bestimmt. Bei bebauten Grundstücken besteht der Unterschied darin, dass zusätzlich der Wert der baulichen Anlagen vom Immobiliensachverständigen in die Wertermittlung einbezogen werden muss.

Grundstück und Bebauung werden vom Immobiliensachverständigen trotzdem immer als Einheit betrachtet. Da diese Einheit beim Ermittlungsverfahren nicht gilt, entsteht hier ein Widerspruch. Deshalb erfolgt die Wertermittlung für die baulichen Anlagen auch anhand des Vergleichswertverfahrens.

Getrennte Wertbetrachtung – die Problematik

Regelmäßig kommt es durch diese Art der Wertberechnung zu Problemen. Dies resultiert daraus, dass, wie bereits erwähnt, vom Immobiliensachverständigen der Bebauungswert und der Bodenwert regulär unabhängig voneinander bestimmt werden müssen. Trotzdem gelten die beiden Werte als Einheit. Das Vergleichswertverfahren bietet die Möglichkeit, diesen Widerspruch zu überwinden, indem die Einheit durch realistische Vergleichspreise dargestellt wird. Sollte dies trotz allem nicht im Bereich des Möglichen liegen, so werden andere Wertermittlungsverfahren von Immobiliensachverständigen eingesetzt.

Wertbetrachtung mittels Ertragswertverfahren

Da im Ertragswertverfahren der Bodenwert und der Bebauungswert generell getrennt voneinander ermittelt werden, ist eine Bewertung einfacher. Im Ergebnis kann mit diesem Verfahren der vollständige Bodenwert einfacher berechnet werden.

Unbebaute Grundstücke im Vergleich

Die Bebauung und der Boden werden gemäß der ImmoWertV als Einheit angesehen. Allerdings werden im Vergleichswertverfahren vom Immobiliensachverständigen Vergleichspreise berücksichtigt. Im Rahmen der ImmoWertV gibt es nur wenige Ausnahmen, in denen Boden und Gebäude getrennt voneinander betrachtet werden. Folglich ist die Zuziehung von Vergleichspreisen eher die Regel. Vom Immobiliensachverständigen müssen zudem auch Gegebenheiten und nachbarschaftliche Bebauungen in die Betrachtungen einbezogen werden. Lagebestimmende Faktoren sind in diesem Vergleich wichtig.